銀行ローンの事前審査
銀行の住宅ローンの金利
ハウスメーカーからプラン提案を受けている際、三井ホームから、事前審査の話を受けました。
三井ホーム提携ローンでの申し込みでした。
私は、SBIネット銀行をメインで使っていますので、住宅ローンを借りるのであれば、SBIネット銀行が良いと思いました。三井ホーム提携ローンは、中身は、福井銀行かSBIネット銀行のどちらかだそうです。
私は、三井ホームに決めたわけではないけど、SBIネット銀行自体の金利も安いため、三井ホームに自分で銀行に申し込んで話を聞きたいと言って、SBIネット銀行の住宅ローンの申し込み窓口の予約を入れました。
そこで、住宅ローン担当さんから、「ハウスメーカーから申し込みではないのですか？」と質問されました。
まだ、「ハウスメーカーを決めたわけではないので、直接、銀行に申し込みたいと思っています」と答えたところ、住宅ローン担当さんから、次のようなことを言われました。
「Webとかに出てる金利は、表の数字です。ハウスメーカー経由での申し込みだと、最低金利は更に低くなります。」
そして、ハウスメーカー経由の場合の最低金利を見せてもらいました。
ハウスメーカー経由でのローン申し込み
銀行への住宅ローンの対応は、全てハウスメーカー経由にすることに決めました。
ハウスメーカーを積水ハウスに決めた後、最初の打ち合わせで、いくつかの銀行にローンの事前審査を申し込みました。
借入希望額は、年収をベースに最大借入可能額（実際に、銀行から承認が出るかは別の話で、あくまでも年収x割合での計算ベースです。）で申し込みをしました。
市役所からは、住民票、納税証明書、源泉徴収票などを事前に用意していると、その場で申し込むことが出来ます。
申し込む際には、購入予定の土地の情報、ハウスメーカーのプランと見積もりも必要となります。
合計で、5社の銀行に申し込むことになりました。
賃貸併用住宅のローン
賃貸併用住宅でも、自宅部分の割合が50％以上の場合は、住宅ローンを借りることが可能です。
ただ、可能というは、禁止されていないという意味です。銀行が貸してくれるかは、また別の話となります。
ハウスメーカーで申し込む前に、SBIネット銀行をはじめとして、いくつかの銀行に相談予約をしていました。
その中で、新生銀行からは、住宅ローンは自宅のみの方向けで、賃貸併用住宅は住宅ローンの対象外となりますと断られました。
事前審査申し込みから1、2週間程度で、銀行から事前審査の回答を全てもらうことができました。
初めは、かなり楽観視していましたが、実際の結果は、満額回答はありませんでした。
- MZ銀行。住宅ローン金利は、最低金利っぽい０.37％でしたが、借入可能金額は、こちらの予定の70％程度でした。
- MS銀行。住宅ローン金利はMZ銀行より少し高め。借入可能金額は、こちらの申し込みした金額でOKとのことでした。ただし、自宅のみで、賃貸併用住宅は不可とのことでした。
- 地銀K銀行。アパートローン利用で、借入可能金額は、こちらの希望の大体95％程度でした。
- 地銀F銀行。住宅ローンで、金利は1％超え。満額OKでした。
- MSS銀行。MZ銀行とほぼ同等の内容でした。
ローンは、なるべくフルローンで借りたいと考えています。そのため、候補銀行は、MS銀行か地銀K銀行のどちらかとなりました。
営業さんからの提案と銀行への交渉
積水ハウスの営業さんに、MS銀行の条件で「自宅のみ」とあるが、銀行はどうやって確認をするのかと聞いたところ、金消契約の際に、住民票提出を要求してくると思いますと言われました。
また、もし賃貸併用住宅と銀行にバレた場合は、一括返済を求められたりとリスクが高いと言われました。
もう1つの地銀K銀行については、営業さんに、「全部アパートローンは嫌なので、住宅ローンにしてもらえないか」と交渉をお願いしたところ、銀行の営業さんに伝えるので、一度会ってみましょうと言われました。
住宅ローンとアパートローンの違い
アパートローンは、住宅ローンには無いメリットもあります。
- 本人の年収だけではなく、アパートローンの収益力も借入金額に加味される。
- 負債扱いのため、相続税対策になる。
- 金利部分の返済額は、経費として計上可能なため、所得税対策となる。
他にもメリットがあるかも知れないですが、借入額が大きい場合は、金利による利子が高くなるため、節税効果として高いと思います。
一方で、デメリットも当然あります。代表的なものとして、2つあります。
- 金利が、住宅ローンに比べて高い。
- 住宅ローン減税が受けられない。
- 団体信用生命保険に入ると、金利が少し高くなる。（銀行によって異なるかと思います。また、住宅ローンでも同様のところがあります。）
住宅ローンとアパートローンの金利差が大きい
正直、アパートローンでも良いかと思いました。ただ、
金利を経費として計上して所得税対策として浮いた金額 ＜ 住宅ローン減税での金額
となりましたので、住宅ローン減税の利用できる住宅ローンを選びたいと思いました。
また、借入金額が高い場合、０.1％でも金利が上がると、毎月の支払額の値上がりも大きくなってしまいます。
団体信用生命保険は、絶対に必須条件ですが、アパートローンの場合、０.2％程度金利が上がるそうです。そうすると、住宅ローンの金利に比べて、アパートローンの金利がかなり高くなってしまいます。
団体信用生命保険
私は、前の家でローンを組む際に、団信には入りませんでした。
まだ、年齢的にも、何も特に心配しておりませんでしたので、余計なお金は払いたくないと思って、団信を入りませんでした。
ですが、子供も産まれて、歳を重ねると、考えが変わってきました。
自分が今死んだ場合、子供たちはどうなるのか、妻の稼ぎと遺族年金だけでやっていけるのかとか、色々と考えるようになりました。
養老保険や医療保険には加入していますが、生命保険には入っていませんでした。
そこで、生命保険に入った場合の毎月の支払いを調べてみました。
例えば、3000万円の保険金額で、75歳満了とした場合は、毎月保険料は15,000円ほどになります。5000万円の場合、25,000円程度になります。
団信＝生命保険ではありませんが、衣食住で、住にお金がほぼ必要なくなるのは、生活を維持する上で大きいと思います。（固定資産税は支払い必要です。）
毎月、15,000-25,000円を支払わないで、万が一の時、住居のお金が不要になって、子供たちが路頭に迷うことがなくなるのであれば、団信に絶対入らないとと思いました。
銀行との話し合い
営業さんのお勧めに従って、銀行の担当者の方にお会いしました。
そこで、全額アパートローンではなく、一部をアパートローンにして、一部を住宅ローンに変更してほしいとお願いしました。
理由は、上で書かれている内容を話しました。
銀行の担当者の方からは、いくつか質問を受けました。
- 今の職場の定年退職の年齢
- 前職と転職した理由
- 定年後の予定（働くのか？）
そして、銀行の担当者からは、持ち帰って調整しますと回答を頂けました。
銀行の方からは、後日、積水ハウスの営業さんに連絡が入り、70％程度を住宅ローンにして、残りをプロパーローンとアパートローンという扱いでなら可能と回答がきました。
