銀行ローンの本審査
銀行ローンの内容
地銀K銀行での融資内容は、次の通りとなります。
- 住宅ローン：70％
- アパートローン：20％
- プロパーローン：10％
アパートローンとプロパーローンは、5年固定となります。
住宅ローンは、変動金利となります。
金利は、変動と固定のどちらが良いのか？
前の家の時は、住宅ローンは、フラット35で借りたため、固定となっています。最初の10年は、０.3％更に金利の優遇が受けられましたので、０.8％程度でした。
かなりの好条件でしたので、前の家を売却した今となっても、勿体無かったと思ってしまいます。
太陽光の売電で、実質電気代0どころかプラスでした。住宅ローンも安かったし、住宅ローン減税もフルで受けられました。家の間取りも設備も、かなり良かったと思っています。
ただただ、最低なハウスメーカーで建てたせいで、ずっと住み続けることが嫌だったんです。
何の縁なのか、今回もすごい似たような名前のハウスメーカーで建てることになりましたが。
前の家のように、金利的にすごい低い状態であれば、フラット35を使って、長く借りたほうが良いと思います。金利による支払いもありますが、私個人の意見としては、ローンを最大で最長で借りることで、自己資金を残しておき、それを株や投資信託に利用した方が良いと思っています。
一方で、今のように先行きが分からない状況ですと、リスクを考えると、フラット35がやっぱり最強だと思います。
安倍前首相が亡くなり、日銀の黒田総裁も来年半ばまでの任期です。ここまで、マイナス金利で経済を引っ張ってきた二人がいなくなってしまうと、財政緊縮派の声が大きくなってしまい、金利見直しが入る可能性もありますので、変動金利を使っている場合、来年以降、金利上昇の影響を受け始める可能性もあるかと思います。
今の円安の大部分が、アメリカの金利引き上げによる影響だと思っています。今年年末から来年にかけて、金利引き上げも終わり、円安への進行も落ち着くと思います。インフレが落ち着けば、逆に、金利引き下げもあり得ます。
そのため、来年以降に、円安進行による日銀のマイナス金利見直しと金利引き上げの声も減るのではないかと、注視していきたいと思っています。そうなって欲しいと、切実に祈っています。
土地の売買契約と土地引き渡し日程
土地の売買契約の時に、何月何日に銀行ローンの本承認が得られて、何月何日に土地の残代金支払いと土地の引き渡しを行うと記載された契約書に、サインをします（ハンコ押します）。
他の方のケースだと、どうなるか分からないのですが、私の場合、土地の交渉から売買契約まで、ハウスメーカーを十分に検討する時間を設けるため、結構長かったです。そのため、売買契約から本承認までの期間が、想像以上に短かったです。
契約の際には、売主さん、売主さん側の不動産会社、私の方のイケメン営業さんが参加されております。その場で、私が、「本承認がいつ貰えるか分からない」と言うと、売主さんが不安に思って、「2番手の方にやっぱり売る」と言われるのではないかと思い、本承認までの期間を延ばして欲しいと言い出せませんでした。
ここで問題になったのが、団体信用生命保険でした。
団体信用生命保険と健康診断
団体信用生命保険は、借入金額が5,000万円以上の場合、健康診断書の提出が必須となります。
健康診断書で確認される内容は、コレステロール値、肝機能関連の数値、尿酸値などでした。私は、当初、普通に医者に行って、診断書を書いてもらうだけかと思っておりました。そうではありませんでした。
コロナの影響もあって、私は、2020年以降、健康診断を受けに外出するのが面倒で、全く受けておりませんでした。
急遽、会社の健康診断の案内メールを検索して、病院を探しました。
1つ目の病院は、最短での検査日が3週間後と言われました。結果が出るのは、更にそこから2週間後ぐらいのようです。土地の売買契約では、本審査の結果が出るのが、大体3週間後ぐらいの予定で契約されています。
2つ目の病院は、5日後から受診可能で、結果は受診後1週間程度で出るとのことでした。すぐに申し込みました。
元々、仕事の関係で酒を飲んだりもしてましたし、コロナ禍以降は、ジムで運動したりすることもなくなり、ずっと家にいましたので、肝脂肪・尿酸当たりが不安でした。
無駄と分かっていても、病院までは、ちょっと遠回りして歩いてみましたが、そんなもので改善するわけもなく、数値は最悪でした。
結果は1週間後と言われていたのですが、1週間過ぎても結果は来ませんでした。病院に問い合わせたところ、私の健康保険組合の場合、そちらに2か月後に郵送して、そこから配布されますと説明を受けました。
全く最初の話と違うじゃないかと言うことで、病院と交渉し、特別にすぐに貰えることになりました。
診断結果は、Dを含むぐらい悪い結果でしたが、とりあえず、銀行に書類一式を提出しました。
銀行の方からは、団体信用生命保険の結果は、別の会社が審査を行いますが、大体3営業日ぐらいで結果は出ますと教えてもらえました。ただ、団体信用生命保険が落ちた場合、アパートローンに切り替えてたとしても、融資承認が出るかは分からないですと言われました。
銀行の本審査
銀行の方での審査は、1週間程度でした。団体信用生命保険含めて、全てOKでした。
よく他の方の話だと、仮審査は2-3週間程度で、本審査は長いと1か月近くかかると言うのを聞きましたし、前回の家を購入する時も、本審査の期間が長かった覚えがあります。
銀行側も、融資をしたいと言うのもあるのかもしれませんが、すぐに結果が出て安心しました。
ただし、融資の条件として、次の条件を付けられました。
- 給料口座を、K銀行に変更する。
- 賃貸併用住宅の賃貸管理をサブリースとして、契約書を提出する。
- 賃貸併用住宅の賃料振込の口座を、K銀行にする。
また、融資条件ではありませんが、土地の決済についても、次のように言われました。
- 土地決済の時、K銀行から私の口座に土地決済分の代金を振り込む。
- 私の口座から、売主にその場で支払う。
- 土地決済分の融資は、「つなぎ融資」のため、金利が異なる。（結構、高いです。）
- 土地決済以降、毎月、土地決済分の金利分のお金を口座から引き落とす。
- 金利分引き落としで、元金は減らない。最後の建物の決済時まで続く。
そのため、私のように土地購入に「つなぎ融資」を使う場合、土地決済から建物決済までの期間は、短いほど負担が少なくなりますので、可能なら、土地の売主やハウスメーカーに決済や建物完工時期を相談して調整されるのが良いかと思います。
